頂樓漏水責任區分公寓大廈管理法 | 非營利組織網
條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動使用公共基金進行修繕。但管理委員會的反應通常是直接拒絕或是不敢做決定,要到區分所有權人會議上讓 ...
屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題,儘管建築技術和材料發展日新月異,但直至今日,仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水,或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執,公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用,因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太干涉頂樓住戶搭蓋違建的行為,但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。
因為雙方對於彼此的態度都有清楚的認知和理解,而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格上,所以公寓住戶通常能夠和平相處,這全是因為頂樓住戶與樓下住戶利益和立場調和一致的結果。
新的高層大樓卻沒有這樣的條件,除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格與快速外,大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會,使得頂樓漏水變成大廈居民衝突的焦點。
目前典型的爭議模式是頂樓屋頂發生漏水,住戶引用公寓大廈[1]管理
條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動使用公共基金進行修繕。但管理委員會的反應通常是直接拒絕或是不敢做決定,要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是予以補助。可是很多社區大樓區分所有權人卻是引用公寓大廈管理條例[2]第十條最後的但書規定:「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」,通過決議要頂樓住戶自行負擔屋頂漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平,認為蒙受多數暴力,區分所有權人要頂樓住戶自行負擔漏水修繕這樣的決議根本就違反立法的初衷!頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用,平日既須保持開放,共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分,下半部是頂樓住戶的專有部分天花板,因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想,認為漏水是共用部分所造成,因此只要「上半部」問題處理好,自己家中就不會漏水,因此修繕費用當然應該全額由公共基金負擔。
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