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大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序,無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志,為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這十二招,讓您租屋、出租免煩惱!
走跳江湖 房客權益六問
Q1如果害怕房東像張淑晶一樣,簽完約後卻私自將租賃契約中某一頁調包、變更契約內容,增加對租客不利的條款,那該怎麼預防?
許盟志所長答:契約書應有一式兩份,房東一份、房客一份,並仔細核對兩份契約書內容是否一致。若契約只有一份,且房東主張自己保管,則房客應強硬要求影本,否則房子最好別租。
其次,建議租客簽約後,在契約書內頁交接的交縫處蓋上「騎縫章」,章印字樣儘量清晰可辨;日後只要看騎縫章有無完整,就可分辨契約單頁有無遭到抽換。
Q2租約期限還未到,但房東已把房子賣掉、或者藉故要求提前搬家,房客可要求多少賠償?
許盟志所長答:民法四二五條之一:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
民法這條規定,就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,即使房東出售房子,房客承租房子權益仍不會受損;惟有兩種情況例外,一種是未經公證的租賃契約,契約期限超過五年,另一種是未訂期限的租約。
如果房東因售屋要求房客提前搬走,而契約中未載明提前解約條文,房東、房客兩方可協商出合意的解約方案,通常是由房東賠償房客一些錢;至於賠償金額多寡,這部份民法無相關規定,只要房東、房客談攏即可。
Q3承租房屋期間,若建築物、水電、管線或房東提供的家具、家電損壞,房東怪罪於租客,並要求租客賠償修繕金額,房客該如何是好?
許盟志所長答:除非契約另有約定,否則房屋在出租期間,凡自然損壞者均由房東負責修繕,房客不必出錢。即使是出租期間發生火災,導...
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